加利福尼亚州通过了一系列租赁房屋相关的法律，旨在为租户提供更强的保护，并促进全州范围内的公平住房实践。这些新的规定部分已经生效，部分将于2025年生效，本次新闻简讯就新规定中，租户和房东关注的重点规定展开介绍。

l 押金（AB 12）：

无论住宅是否配有家具，房东不得要求或接受超过1个月租金金额的押金（此前，对于无家具的，押金不得超过2个月。对于配有家具的，押金不得超过3个月）。

但房东也会担心遇到糟糕的租客，法案也规定了例外情况，在房东满足这两个条件的情况下：

（1）房东为自然人或房东为一个所有成员均为自然人的有限责任公司；

（2）房东拥有不超过2处住宅租赁，这些房屋合计包含不超过4个出租单位。

房东不得要求或接受超过2个月租金金额的押金

该法案自2024年7月1日起生效，对于7月1日之后签订的租赁合同适用。

l 驱逐保护（SB 567）

1.针对保障承租人居住权方面：如果房东因为自用或者装修翻新的目的而终止租约设立了一系列限制。

出于自用目的的话，要求房东或其配偶、伴侣、子女、孙子女、父母或祖父母将住宅作为其主要住所，且必须连续居住至少12个月。

出于装修翻新目的的话，房东必须向租户提供书面通知，包含改造工作的详细说明、预计维修的持续时间，或房屋预计拆除的日期，以及完成重大改造或拆除所需的许可证副本。

2.针对租金增长方面：根据现行法律（有效期至2030年1月1日），房东在任意12个月内不得将租金提高超过以下两者中较低者：5%加通货膨胀率，或10%。

该法案自2024年4月1日起生效。

l 犯罪背景调查禁令（AB 1418）

禁止基于租户的犯罪纪录进行强制驱逐或进行犯罪背景调查。具体的规定为：禁止地方政府要求房东对租户或潜在租户进行刑事背景调查。这一规定保护了曾有犯罪记录租户的权益，同时也并没有排除房东出于其他理由驱逐租户的权利。该法案明确指出，其在全州包括特许城市在内的所有城市均适用。

该法案自2024年1月1日起生效。

l 拆分停车位（AB 1317）

该法案要求符合条件的住宅所有者将停车位的费用与租金分开计价（称为“Unbundled parking 拆分停车位” ）。赋予符合条件住宅的租户优先租赁其单元配备的停车位的权利。在该法案下，禁止因租户未支付停车费而对其提出非法驱逐诉讼。如果租户在停车费应支付日期后的第45天仍未支付费用，房屋所有者可撤销该租户租赁停车位的权利。

该法案自2025年1月1日起生效。

l 支付租金及押金的方式（SB 611）

根据加利福尼亚州法律，房东不得强制要求租户仅通过现金或电子资金转账的方式支付租金或押金。需要明确的是，法律并不禁止房东与租户协商一致后同意以现金或电子转账方式支付租金，但房东必须同时允许其他形式的支付方式。

该法案自2025年1月1日起生效。

l 房东需要拍摄房屋照片（AB 2801）

该法案将要求，自2025年7月1日开始的租赁，房东必须在租赁开始前或租赁开始时拍摄房屋的照片。法案还将要求，从2025年4月1日起，房东必须在房屋交还给房东后，在合理时间内拍摄房屋照片。该合理期间必须在进行任何维修或清洁工作之前，这些维修或清洁将作为扣除押金的依据，并且在维修或清洁完成后还需要再次拍摄照片。法案还要求房东在发送详细清单时，同时提供这些照片，并附上对维修或清洁费用的书面说明。法案将禁止房东在未遵守这些详细清单要求的情况下，恶意提出对押金额扣除或对租户索赔。

美国和睿（Concord & Sage）律师事务所评注：

新法规为租户提供了更强的保障，防止突然涨租和不公正的驱逐。对于房东来说，合规要求的提高意味着需要更加注重信息披露和房产维护标准。建议加州居民密切关注相关法案的要求，租客更好地利用相关规定维护自身权益，房东要注意相关的合规要求，避免违规而引起的争议或者或者陷入诉讼。

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